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城市公寓-告诉大家在2020年到底哪些房子不能买

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當然能買的公寓也有。例如租金回報率極高的和70年大產權、民水民電、可落戶上學的高級公寓品種。當然這兩種產品在2020年基本絕跡了,更多的是深坑。

如果你說,我又不是常年獃在海邊,平時我把它租出去賺錢不就可以了嗎。

鄰裡鄰外開始攀比,那時候第一次看到父母因為房子的事兒發愁,因為隔壁父親的同事買了新房,隔三差五還要來我家絮叨。

最後是居住問題,公寓雖然總價低,小戶型。但卻不是符合家庭單位最好的居住形式。一般商住公寓,綠化低容積率高,一梯N戶極為擁擠;不通燃氣商水商電,居住成本高;而且物業商管一般,很多街邊小店魚龍混雜,嘈雜不堪影響居住體驗。

1商住公寓公寓是住宅的第一衍生品。因為總價低、地段好、常年不受政策限制,再加上諸多開發商設計精美,嘴上一忽悠,便成了眾多年輕人步入社會的首選居住產品。

事實上這幾年地產紅利期,政府對郊區是沒有什麼規劃的,開發商隨便拍地隨便蓋。開發商選一個風景還不錯的郊區就開始做別墅,周邊什麼配套都沒有,這種只能叫“鄉村別野”。

過去家裡有鋪子的算是有錢人了,是那種走在路上可以咧著嘴,踢飛腿的選手。

租不租得出去暫且不談,海景房因為終年受海風、潮濕、暴曬影響,壽命本身比正常住宅短,家中電器迅速老化,如果一年不來幾次的話,家裡被子、枕頭髮霉是常事兒。維護成本是很高的。而且山高皇帝遠,資產托管對租賃中介的要求非常高,這也很難去評定。

7鄉村別野最近很多粉絲咨詢我,郊區的別墅有沒有投資價值。細一打聽地段和開發商,基本都回絕了。

這句話是去年雙11杭州某學區房的起拍價,一時引來10多萬人圍觀。當然最後房子以609.5萬元被人搶走,加上10萬多元的佣金和平臺費,實際上和周邊的正常住宅價相差無幾。

一方面是質量太差。開發商限價,利潤本來就不高,明面上說精裝修4000元一平方,實際上成本也就7-800元一平方。很多開發商都是用精裝修利潤去彌補房子被限價的部分。

大部分都是買家秀和賣家秀,這時候如果你發現質量問題,或者風格不喜歡,再去改裝所耗費的資金要遠大於你買毛坯房,直接裝的價格。

然而從1998年開始,仿佛一切都變了。

法拍房最恐怖的是土地增值稅。如果你不幸拍得一套公司房,這套房子買的時候100萬,拍的時候因為市場行情增值了,是500萬,那你繳納的稅費就是(500-100)X60%=240萬的差額稅費。

但是很赤裸地告訴你,目前市場上90%的精裝房都是不達標,存在質量問題的。這也就是近兩年來,房屋質量維權頻繁爆發的原因。

本文轉載自公眾號「子木聊房」正文5754字,預計閱讀時間:看你速度

中國第一次房改現世,結束了福利分房制度。尤其是在1999年-2004年這幾年,住房市場化全面推行。差異化居住需求井噴,房地產市場迎來歷史機遇。

然後是關於辦證,拍賣成功後,法院就給你一個裁定書和確認書,其他不考慮。至於資料齊不齊全,還要看原房主配不配合,光是這些就能跑斷腿。所以敢在法拍房裡淘金的,這人能力非權既貴。

按照正常情況來講,房子會隨著時間折舊。時間越長,房子的價值越低,如果超過50年,房子可能就是一文不值。但事實上,很多老房子的賣的價格要高於新房。

2街邊商鋪過去有句老話,叫做“一鋪養三代”,意思是買一個商鋪,無論是自己做生意還是租出去,賺來的收益可以養上下三代人。

現在這樣的投資標的極少,需要花時間和走關係去挖掘。

我給總結一句話叫做“商鋪價值的墜落,源於時代的更替。”

再者海景房現在開發量巨大,二手流動性非常弱,想轉手並不容易。凡是想投資海景房的基本都在往新盤裡面沖。

但落到實處,有的售樓處可能會擺在最顯眼的地方,有的則是藏在犄角旮旯里,讓你找不到。犄角旮旯里藏著,你問售樓處小姐還沒好話的,大概率說明這個盤有問題。

這句話作為文藝青年嚮往夢想生活的藝術表達還算唯美,但對於現實海景房居住形式來說,不切實際。

前段時間一個粉絲咨詢我維權說是2017年跟著朋友買了一套房,沒有查到不利因素。等住進去的時候,才發現項目500米外有一個大型垃圾焚燒廠,一到下雨一股腐敗氣息就隔空飄了過來。最後只能閉戶開空氣凈化器。極為鬧心。

隨後我背起行囊,遠赴京城求學,學的正是房地產金融。

這些年因為買錯了房,墜入深坑的例子數不勝數,到今天為止,大多數人還在因為買錯房子而抱憾終生。

所以如果買限價房的話,最好選擇毛坯房。當然如果品質較高,價格到位的商品房,精裝修明顯是占優的,可以入手。

這個問題是平日里咨詢最多的問題。我的回答是,你首先要知道什麼叫做老破小。

其次是稅費。法院不會考慮房子的稅費問題,他考慮的是如何將這套房以最高價拍出,給原告做賠償。所以稅費直接承擔人就是法拍購房者。

至於那些特別想撿漏買法拍房的,低於正常市場價20%的法拍房可以考慮,前提是你關係最夠硬,不嫌麻煩,最好還要帶個面相猙獰的老鐵。

最後再說一次,在利潤面前,永遠不要考驗開發商的責任心。多花點兒時間去研究裝修,就能省下幾十萬的費用,不要為了圖省事把錢都讓人家宰割了。

但是經過這麼多年的房地產演繹,有些房子價值翻了幾番,有些卻按部就班,還有甚至將一輩子的血汗錢套死其中,僅能滿足居住需求。

這對商鋪價值的衝擊是巨大的。很多人說,我家小區門口的商鋪每天人很多啊,也不應該投資嗎?

不利因素主要有殯儀館、垃圾場焚燒廠、化學工廠、污水處理廠、高壓電等。

一夜之間,商品房如春筍般矗立。

現在大部分三四線的老破小就出現了無人接盤的窘境,大家一定要引以為戒。如果買二手的話,10年房齡的次新房是最佳的選擇。

其次在投資屬性上,最大的價值點在於學區。

因為別墅的價值在於強規劃和強配套,成形特別難。因為別墅區住的人群收入較高,自然對生活品質的要求也高,周邊配套應該有類似於高爾夫球場、馬場、國際教育機構等象徵性配套,其次交通要好,去市中心或者機場基本都要在30~60分鐘內通達。

其次是風格。開發商做精裝修尤其是廉價精裝修,都是批量操作。這一個小區內的所有房子裝修風格都一個樣,能還原到樣板間的80%已經是奇跡了。

其次是交易稅費問題。因為公寓的市場庫存量巨大,如果和住宅一樣享受社會資源,因總價低優勢,住宅市場的購房需求一定會被大量分流。為了避免對住宅市場房價的衝擊,所以政府無論是現在還是未來,對公寓只能強行限制。

除此之外,價值層層遞減。如果你沒有能力去挑選一套上好的房子,起碼也要學會去避開所有讓你悔不當初的深坑。這個年代,不虧就是賺,這個道理大家一定要明白。

硬通貨房子一定要非常剛需,例如在交通便利、周邊配套成熟(或未來成熟)的地段上,戶型在80-120平米之內,兩室一廳或者三室一廳均可。如果資金條件達不到,可以選擇性犧牲面積這些因素。其次在供需失衡的城市,例如一線和強二線城市,改善型地段房也是非常好的投資標的。

這便是商住公寓的三大原罪。想要購買商住的一定要擦亮眼睛,在過去的2019年,商住公寓銷量很差,很多開發商為了售盤,承諾購房者可以落戶上學。最後難以兌現,被訴諸公堂的案例並不少。

購房者小李給父母買了一套海景房,開發商承諾半個小時到城中心醫院。結果母親在海景房養老期間,突遇心肌梗塞,全家人忙著送醫院,道路顛簸了一個小時才到,結果釀成了悲劇。

交房時,你也不知道你房子精裝修到底花了多少錢,你也不能把地磚翻起來拿去檢驗。

9最佳投資房寫到這裡,很多人肯定要問,子木這不能買,那不能買,到底什麼房子才是投資最佳的品類?

什麼意思?就是提高稅費交易,讓公寓很難套現。這樣既通過公寓完成了土地買賣任務,又保護了當地的房價不被公寓價格拉低。

然而很多人根本不懂行情。這幾年尤其是三四線城市的商鋪市場非常火熱,大都是縣城土豪成群結隊去附近的城市購買新盤商鋪。最後因為周邊社區長期不見人口,自己的商鋪花了錢裝修租不出價格,財富被割地乾乾凈凈。

不利因素公示牌是住建委強行要求執行的。

一般銀行會用50年減去房齡作為信貸的規則。如果你的房子太老,會影響下家的購房成本,逐而影響流動性。

3養老海景房“面朝大海,春暖花開”。

接下來,子木以一文總結,告訴大家在2020年到底哪些房子不能買?為了避免大家落入深坑,也當是2020年的年歲願望。

這還得考慮交易問題。商鋪的交易稅費差不多占整體房價的20%~30%,比商住公寓還離譜。基本上吞噬了商鋪增值所帶來的收益,想出手很困難,只適合賺租子。

而現在,18線城市的商業街和購房中心都矗立了起來,集中商業效應分流購物需求,大型商場周邊的商鋪瞬間成了“燈下黑”。

最後上面這八大深坑,足可以讓你省下十萬百萬,一定要謹記!

縱觀中國房地產發展歷史,這20年來,轟轟烈烈幾波大潮,房價螺旋式上漲,從鑽石期到黃金期,再到現在的白銀期。催生出了不計其數的房子,中國人均居住面積也從80年代的個位數,發展到現在的人均近40平米。

6限價精裝房如果你經歷過裝修,一定會認為裝修是一件很痛苦的事情。尤其是自己住的話,每個物件都想追求性價比,又要請人畫圖紙做設計,又要提防工人偷懶,幾個月下來少幾層皮。

而現在這句話卻截然相反,叫做“三代養一鋪”。為什麼?

最後得知這位老人是房主的老母親,年老體殘說話還咄咄逼人,舉著掃帚就把這位粉絲趕出去了。最後粉絲去法院投訴,打110,均無效,因為老人釘子戶根本請不出去。

當然海景房也有可以投資的標的。首先上文所述所有條件都要滿足,終年宜居的氣候、成熟的商業、醫療、交通配套,缺一不可,對了,還要有超強的物業水平。

所以不利因素嚴重的地段對房子的升值潛力影響很大,影響流動性。尤其對於樓盤較多的城市,購房者選擇空間大,對不利因素更為關註,價格很難跑過市場平均。

所以這就是大多數人喜歡精裝修房的原因。

別墅這個東西本來是富人的代名詞,但近幾年逐漸平民化,價格甚至比市內剛需房都低好幾個層次,由此逐漸吸引了大量的偽中產入坑。

俗不知,中國95%的養老海景房都是深坑。

去年有一個粉絲跟我抱怨。說拿下一套法拍房,當拿著鑰匙迫不及待地打開家門時,看到床上卧著一位老人,四目相對,尤為尷尬。

醫療對養老是硬性條件,一般沿海地區的景區醫療配套是很差的。如果出現什麼疾病,只能送到周邊的縣城或小城市,再加上如果交通條件不好,一來二去,老人可能就被折騰剩半條命了。這不是危言聳聽,前段時間就接到過一個維權事件。

最後要註意一點是老破小的房齡。

很多人,尤其是老年人信了“海邊養老”這個邪,紛紛解囊將一輩子的積蓄拋灑在海邊,等待日出,享受靜刻的美好。中介一忽悠,兒女也被迫跟著在海邊置業,不然就是不孝順。

賺租子的話,合格的商鋪必須有7%~8%以上的回報率,並且每個月的租金能夠覆蓋掉50%首付所需要的每月貸款,這樣的商鋪才有投資價值。

流動性基本為0,因為交易稅費要比非普通住房高,懂行的人自然不會二手,入坑也是選新房。

首先你得能找到它。4超級老破小“買城中老破小,還是買郊區遠新大?”

很簡單,不要去關註那些花里胡哨的東西,回歸本質,去尋找大家都愛買的房子,就是所謂的“硬通貨”。

5法拍房“1套房只需要1塊錢”。

8不利因素房如果你去售樓處買房,一定一定要關註一個東西,叫做不利因素公示牌。

但大多都是買了房,被套牢,爛尾的也不在少數。

其次是互聯網電商替代了商鋪功能。因為手機互聯網時代的繁榮,打開了線上獲客渠道,那麼商鋪作為街頭曝光吸引客流的功能就大大削弱了。

其次是裝修流程和風格。房子從想象到成形,起碼要經過土建總包、裝修總包、材料供應商和設計單位四個維度。目前市場上能把4維度駕馭地爐火純青的開發商屈指可數。只要一個環節出現問題,後來的善後工作基本都要靠你自己完成。

這些硬性配件需要地方政府的大力支持和規劃的,而且需要資金雄厚的大型開發商配合開發。在中國,只有20%的城市擁有這種條件,其他城市都不具備。

首先是城鎮化建設的飽和化。原來商鋪賺錢是因為城市商業開發不發達,一個城市能叫上商業購物街的就那麼幾條,商鋪是稀缺品。

所以買老破小首要去判斷這個老城區是否未來會發生遷移。

父母每天5點起來就去工作,下班回家臉上總是帶著笑容,因為鄰裡街坊大家都一樣,所以幸福度很高。

這些年,你會發現衣服大家都從商場或者淘寶買了,很多美容美甲店、小酒吧、髮廊、瑜伽健身店等等服務場所,紛紛從街邊商鋪轉移到了價格更為低廉的公寓或住宅中。

如果不是學區房,未來的增值空間會很小。而且隨著城市版圖的擴大,學區劃片政策的普及,老破小的命運很可能出現大量分化。

文丨子木記得兒時住在筒子樓、小土房裡,擁擠不堪,陽光也見不到多少。

父親說,房子一開始是給人住的,但自打被貼上金融標簽後,就不可能只是鋼筋水泥殼的命運。你的命運也一樣,要隨著大勢去拼搏。

接下來,陸陸續續搬了幾次家,一直到我學習生涯結束。

然而大多數還是被套牢了。主要原因是公寓“出身不正”,大多數由辦公性質的土地轉移而來。這種小產權的房子,無法落戶,孩子無法上學,社會福利無法同等優待,同時在一線城市還浪費了“處女貸”名額。

這就是房子背後的土地價值。城中心的老破小所在的土地價值遠比房子的建築價值貴,在這裡你可以享受到周邊的公共設施配套和社會福利待遇。但前提是這個中心區永遠不會變。

例如鄭州的市中心發生過3次遷移,合肥發生了2次。數據顯示,全國333個地級市中,至少有300個城市的中心老城區以悲劇結尾。

法拍房的第一個風險就是產權、抵押、物業情況你查不到。你不知道自己買了一套什麼房。對了還有實際居住問題。

縱觀中國樓市二十多年,只有四大一線城市和幾個強二線城市的中心城區沒有遷移,其他城市的中心城區大都發生了轉移。

市場上爆發過維權的樓盤是真的質量差,甚至連錶面活兒都做不齊全。這種開發商一旦出現問題,同城區域的所有樓盤你心裡基本可以拉黑名單了。

與此同時,在這輪房地產盛世中,衍生出了種類繁多,可以滿足各種需求的房地產產品。住宅、公寓、海景房、商鋪、別墅、養老房……如果按照不同維度劃分,幾乎很難切割清楚。

首先是居住配套跟不上。這點尤其表現在北方的山景房和海景房。夏天還好,一到冬天,天氣寒冷,小區供暖有限,養老盤淪為空城,周邊連個買菜吃飯的地方都沒有,更別說醫療條件。

房子這東西,我一直堅信一文價錢一文貨。遠低於市場價的房子不是沒有,是百年一遇,否則就是帶點兒問題的法拍房。風險你無法控制。

殯儀館不用多說,老百姓(603883,股吧)講究,出門不遇白,萬事皆順當。如果回家不時看到殯儀車,車來車往,一天的好心情都沒了。

幸福源於對比,父母還是最後一咬牙東拼西湊買了新房。